راهنمای جامع ساخت‌و‌ساز برای تازه کارها

راهنمای جامع ساخت خانه‌های ویلایی برای غیر حرفه‌ای‌ها

راهنمای جامع ساخت خانه‌های ویلایی برای تازه‌کارها

101 نکته که قبل از ساخت منزل ویلایی باید بدانید

خوندن این کتاب می‌تونه جلوی میلیاردها تومان ضرر رو بگیره

اگه اطلاعات خیلی کمی راجع‌به خرید زمین و ساخت خانه‌های ویلایی یا آپارتمانی دارید، این کتاب می‌تواند کمک‌کننده خوبی برای شما باشد. چه خودتان قصد خرید زمین و ساختِ خانه‌ویلایی را داشته باشید و چه این‌که قصد انتخاب یک پیمان‌کار مجرّب را داشته باشید. این کتاب چراغ‌راه شما در این مسیر خواهد بود.

سَفرِ پرماجرای ساخت‌و‌ساز با انتخاب زمین شروع می‌شود

کجای این کره‌ی زیبای پهناور، خونه بسازم؟

انتخاب زمین مناسب قدم صفر هر ساخت‌و‌ساز است. هیچ‌کس دوست ندارد بعد از چندین‌ماه تلاش و کوشش و صرف زمان بسیار و هزینه‌های گزاف ساخت‌و‌ساز، به این نتیجه برسد که ای‌کاش هرگز در این زمین اقدام به ساخت نکرده بودم. شاید اگر در این شرایط قرار بگیرید حاضر باشید با ضرر و زیان هنگفت ناشی از آن کنار بیایید، امّا هرطوری شده از شرِّ این موقعیت خلاص شوید. اتّفاقی که چندین بار برای اطرافیان‌مان شاهدش بوده‌ایم. توجّه به نکته‌های کوچک امّا مهم در انتخاب زمین مناسب، شما را از این ضرر و زیان نجات خواهد داد.

منهتن یا لیانشانپو. مسئله در این است

بر هیچ‌کس پوشیده نیست که بِ بسم‌الله انتخاب زمین مناسب با انتخاب محلّه مناسب شروع می‌شود.

اوّل از همّه باید حال شما با آن محلّه خوب باشد. و این اصلاً و ابداً ربطی با بالای‌شهر و پایین‌شهر بودن زمین ندارد. چه در این سال‌ها افراد زیادی را دیده‌ام که به‌رغم بهره‌مندی از اوضاع اقتصادی بسیار عالی، امّا مناطقی را برای زندگی انتخاب کرده‌اند که جزء مناطق پایین‌شهر محسوب می‌‌شوند. امّا حس خاطره‌انگیزی که از این مناطق می‌گیرند آن‌ها را به زندگی در آن‌جا سوق داده است و یا هزاران دلیل دیگر.

نظریه پنجره شکسته در انتخاب زمین

اگر برای خرید زمین هم به محلّه‌ای رفتید و شرایط غیرعادی در آن مشاهده کردید، حتماً برای تصمیم خود بیشتر تحقیق کنید. چه بسا یک همسایه‌ی بد شما را وادار به فرار از یک محلّه کند.

وجود ساخت‌وساز‌های ناهمگون و نازیبا و آلودگی‌های محیطی طولانی‌مدّت و خرابه‌های باقی‌مانده از خانه‌های نیمه‌کاره. درختان قطع شده و عدم رسیدگی به فضای سبز و علائمی از این دست، همه‌گی می‌توانند برای شما هشدار دهنده باشند.

زمین یا چاه وَیل

عرض زمین یا به اصطلاح مشاورین املاک، بَرِ زمین از جمله ابعادی‌ست که خیلی مهم است. چه هرچه این عدد بیشتر باشد، بیشتر و بهتر می‌توانید از نور خورشید بهره‌مند شوید و برای منزل خود از پنجره‌های بیشتری استفاده کنید.

امّا شکل هندسی زمین به خودی خود نمی‌تواند نکته مثبت یا منفی باشد. چه بسا زمین‌هایی با شکل هندسی نامرتب یا به اصطلاح مشاورین املاک قناس، تمام نیاز‌های شما از یک خانه‌ی رویایی را تأمین کنند و حتی در بعضی موارد این قناس بودن بسیار کمک‌کننده هم خواهد بود. تشخیص این تفاوت با مهندسین طراح با تجربه است و نیز کاملاً وابسته به احتیاجات شما از خانه‌ی رویایی‌تان برمی‌گردد.

گودی زمین نیز نکته‌‌ی مهمی است. در مواردی این گودی ‌می‌تواند کمک کننده باشد. مثلا اگر قصد ساخت طبقه‌ای در زیر‌زمین را دارید، این گودی قطعاً به شما کمک خواهد کرد. امّا اگر احتیاجی به زیرزمین نداشته باشید و یا شهرداری در آن منطقه مجوز تأسیس طبقه‌ی زیرزمین را ندهد، باید هزینه‌ی زیاری را صرف پرکرن آن کنید. چه با سنگ‌چین کردن زیر فونداسیون و چه با افزایش طول ستون‌ها. در هر صورت هزینه‌ی زیادی به شما تحمیل خواهد شد که قابل محاسبه است.

شیییب!؟ باااام!؟

زمین‌های شیب‌دار هم از این قاعده زمین‌های گود مستثنی نیستند. و این شیب زمین یا کوچه می‌تواند مثبت و به‌دردبخور و باشد. مثل زمانی که طبقه زیرزمین داریم و می‌توانیم قسمت ورودی رمپ را در پایین شیب زمین قرار دهیم که می‌تواند باعث بهبود شیب رمپ و کاهش طول آن شود. و یا می‌تواند برای‌مان دردسر ایجاد کند. و برای  همه‌ی این‌ موارد باید با مهندسین خبره مشورت کرد.

شاه‌راه حمل و نقل یا کوچه‌باغ عشق

نوبتی هم که باشد، نوبت بررسی کردن عرض کوچه است. به طور کلی هرچه عرض کوچه بیشتر باشد، معمولاً اهالی کوچه احساس آسایش بیشتری خواهند کرد. امّا این نکته همیشه‌گی نیست و در بعضی موارد که راه‌های عبور و مرور در اطراف آن کوچه نامناسب باشد، باعث تردد زیاد از آن کوچه خواهد شد و همین موضوع آسایش ساکنین را برهم می‌زند.

به‌طور کلی عرض زیاد کوچه، نکته‌ی خیلی مثبتی تلقی می‌شود. و البته این موضوع که ابعاد پیاده‌رو معمولا ضریبی از عرض کوچه است هم در این مرغوبیت بی‌تأثیر نیست.

درتودر

اگه تابه‌حال به گورستان شهر خودتان سری زده باشید، حتماً دیده‌اید که معمولاً گورستان‌ها را به بخش‌های مختلف تقسیم می‌کنند. در بعضی قسمت‌ها آنقدر قبر‌ها نزدیک به هم و چسبیده هستند که اگر در یک آخر هفته‌ خانواده دو عزیزی که کنار هم دفن شده‌اند، بخواهند آن‌جا مراسمی بگیرند، قطعاً دچار مشکل می‌شوند. حتّی اگر هیچ مراسمی هم در کار نباشد، فاتحه خواندن شما در بالای سر یک عزیز سفرکرده، مساوی‌ست با پانهادن برروی مقبره‌ای دیگر و حس بد بی‌احترامی به از دست‌رفته‌گان.

حالا چرا از این مثال ناخوشایند استفاده کردم؟ برای اینکه بتوانم به‌خوبی به شما نشان بدهم که اگر عرض زمین و نحوه تقسیم‌بندی زمین در کوچه‌ها نامناسب باشد، چه فاجعه‌ای رخ خواهد داد. اتّفاقی که در خیلی از مناطق بالاشهر هم دیده می‌شود. فرض کنید که زمین‌های داخل کوچه همه‌گی دارای عرض 6 متر یا نه اصلاً بیشتر بگیریم، 7 متر باشند. بدیهی است که اگر 5 متر از عرض این زمین را به پل اختصاص دهیم تا اتومبیل‌ها را داخل پارکینگ ببریم، عملا 2 متر دیگر از عرض زمین باقی خواهد ماند(طبق قوانین شهرداری‌ها شما نمی‌توانید ابعاد درب وردودی پارکینگ را به هر اندازه‌ای که دوست دارید تعیین کنید. چون گذاشتن درب پارکینگی یعنی گذاشتن پل داخل پیاده رو. و قرار دادن پل، یعنی کاهش جای پارک داخل کوچه برای سایرین). و این یعنی اگر فرد غریبه‌ یا مهمان‌، قصد پارک‌کردن ماشین خود در کوچه را داشته باشد، عملاً هیچ‌جایی را پیدا نخواهد کرد. چون یا جلوی خانه‌ها، پل است و یا یک فضای کوچک 2 متری غیرقابل پارک.

مگر اینکه دو زمین مجاور هم، در هنگام ساخت، آن قسمت 2 متری را کنار هم قرار دهند، که تبدیل به یک خط عرضی 4 متری شود و حداقل یک ماشین قابلیت پارک داشته باشد.

قوز بالا قوز

اگر عرض کوچه هم کم باشد، معضل عرض کم زمین بیشتر خودش را نشان خواهد داد. به عنوان مثال ماشین‌های داخل پیلوت منزل روبروی شما اگر قصد خارج شدن از منزل را داشته باشند، حتما هنگام خروج به مقداری فضا در جلوی درب پارکینگ برای دور زدن احتیاج خواهند داشت. حال تصور کنید که شب قبل خیلی خسته بوده‌اید یا اصلاً ریموت درب پارکینگ از کار افتاده باشد و شما ماشین را جلوی منزل خود و روی پل خودتان پارک کرده باشید، اگر عرض کوچه کم باشد، همسایه روبرویی اول صبح جمعه که به قصد خرید نان سنگک داغ از خانه بیرون خواهد آمد، با مواجه‌شدن با این تصویر، زنگ خانه شما را خواهد زد تا اتوموبیل‌تان را جا‌به‌جا کنید و شما را از خواب ناز بیدار خواهد کرد. شاید یک راه حل این باشد که درب منزل شما و درب خانه روبرویی‌تان مقابل هم نباشد که در صورت خرید زمین در چنین کوچه‌هایی قبل از ساخت باید امکان آن بررسی گردد.

محله‌ی گل و بلبل

نکته مهم بعدی به اصطلاح مشاورین املاک، داشتن محلّیت است. یعنی نزدیکی به مراکز ضروری مثل درمانگاه و داروخانه و نانوایی و مغازه‌های سوپرمارکت و ابزار و یراق فروشی و الکتریکی و مسجد و مدرسه  و سایر ملزومات که به صورت روزانه به آن‌ها احتیاج داریم. البتّه منظورمان این نیست که به قدری نزدیک باشند که باعث شلوغی و آزار و اذیت و سلب آسایش شما شوند. به قدری نزدیک باشند که بشود با اندکی پیاده‌روی به مقصد رسید.

البتّه ناگفته نماند که نزدیکی بیش از حد این مراکز به زمین مورد نظر( مثلاً اگر داخل کوچه‌ای که زمین در آن قرار دارد، مدرسه باشد) ارزش آن را کاهش خواهد داد و اگر بعداً قصد فروش آن را داشته باشید، قطعاً با مشکل روبرو خواهید شد.

یار بد بدتر بود از مار بد/تا توانی می‌گزیر از یار بد

یادتان باشد که کیفیت ساخت‌وساز شما، ارزش ملک‌های مجاور را نیز دگرگون می‌کند و ملک‌هایی که در کنار هم هستند، از هم تأثیر می‌گیرند. پس حتما هنگام انتخاب و خرید زمین به این نکته مهم توجه داشته باشید و جمله‌ی چهاردیواری، اختیاری را نصب‌العین خود قرار ندهید.

از شمالگان تا جنوبگان

احتمالاً همه‌ی شما تفاوت زمین‌های شمالی و جنوبی را می‌دانید. البتّه اصطلاح درست در این زمینه، زمین شمالی ساخت و زمین جنوبی ساخت است. و این شمال و جنوب ربطی به شمال و جنوب واقعی ندارد. منظور این است وقتی داخل کوچه و روبروی زمین موردنظر می‌ایستیم، اگر قسمت شمال زمین را بسازیم، یعنی اول وارد حیاط شویم و بعد محل و محدوده‌ی ساخت، اصطلاحا به این زمین‌ها، زمین‌های شمالی می‌گویند. و اگر قسمت جنوبی زمین ساخته شود، یعنی اول محدوده‌ی قابل ساخت زمین که چسبیده به کوچه است و در انتهای دورترِ زمین که از کوچه دور است حیاط واقع شود، اصطلاحاً به این زمین‌ها، زمین‌های جنوبی یا جنوبی‌ساخت می‌گویند.

لزوماً زمین جنوبی بهتر نیست

تصور اشتباهی که خیلی رواج پیدا کرده و مبنای قیمت‌گذاری بسیاری از زمین‌ها هم شده این است که زمین جنوبی، به این‌خاطر که هم از سمت حیاط و هم از سمت کوچه قابلیت گرفتن نور را دارد، ارزنده‌تر است. گرچه به‌طور کلی شاید درست باشد، امّا توجه داشته باشید اگر قصد ساخت تعداد طبقات کم در حد دو الی سه سقف در قالب ویلایی یا آپارتمانی را دارید، با یک نورگیر با ابعاد مناسب در انتهای زمین، می‌توانید به راحتی نور مناسبی را به داخل منزل‌تان بتابانید. حتی نوری بیشتر و بهتر از زمین‌های جنوبی. امّا اگر تعداد طبقات زیاد باشد، عملاً نورگیر تأثیری بر روشنایی نخواهد داشت و زمین‌های جنوبی با تعداد طبقات بالا از لحاظ نورگیری ارزنده‌تر از زمین‌های شمالی هستند.

سطح اشغال تا خِرتلِاق /تراکم تا کره‌ی مریخ

اینکه چه مقدار از سطح زمین‌مان و چند طبقه می‌توانیم بسازیم، همه در ید قدرت قوانین شهرداری‌هاست. امّا اگر دنبال ساخت به صورت ویلایی هستیم، بهتر است در محله‌هایی دنبال زمین بگردیم که تراکم آن‌ها کم است. یا اینکه محلّه‌هایی که با وجود تراکم زیاد، اغلب افراد بنا به تمکن مالی خوب، دنبال سوداگری نبوده‌اند و تعداد طبقات کم و سطح اشغال مناسبی از زمین خود را ساخته باشند.

امّا اگر به دنبال حداکثرکردن سود خود از ساخت وساز هستید، دنبال محلّه‌های با تراکم بالا باشید و نیم‌نگاهی هم به میزان پیشروی و سطح اشغال همسایه‌ها داشته باشید.

هیچ گرانی بی‌حکمت نیست و هیچ ارزانی بی‌علّت نیست

وقتی زمینی با قیمت استثنایی و موقعیت عالی به شما معرفی می‌شود، احتمالاً دست و پایتان را گم می‌کنید و خیلی سریع دوست دارید آن را بخرید. امّا بنا به تجربه‌ی ما، هیچ گرانی بی حکمت نیست و هیچ ارزانی بی‌علّت. یادم می‌آید وقتی زمینی با ابعاد مناسب و در یک محلّه‌ی واقعاً عالی به ما معرفی شد و خیلی سریع برای بازدید زمین رفتیم، همین‌طور که به زمین نزدیک و نزدیک‌تر شدیم، شیب کوچه بیشتر و بیشتر شد. به‌طوری که زمین تقریبا داری شیب 35 درجه بود و روبروی زمین هم یک ساختمان اداری بزرگ سه نبش در حال ساخت بود و ملک مجاور این زمین هم، یک ملک ویلایی نوساز با پیشروی خیل کم بود. بدیهی‌ست ساخت و ساز در چنین زمینی، برای کسی که دنبال سرمایه‌گذاری‌ست، یک‌جور قمار محسوب می‌شود.

پس حتماً حتماً قبل از هر تصمیم و ذوق‌زده‌گی زمین را از نزدیک ببینید

تا قدم برداشتم، فهمیدم این بیهوده‌ست

مثل تعقیت سرابی در بیابان، دور شد

هرگز از داخل خودرو زمین نخرید. شاید با خواندن این جمله لبخندی بر لبانتان نشسته و با خود می‌گویید، مگر کسی هم این‌گونه زمین می‌خرد. باید بگویم بله متأسفانه چنین مواردی که ناشی از طمع و عجله است، کم نیست. بهتر است که یک‌بار صبح و یک‌بار شب و یک‌بار هم در میانه‌ی روز در کوچه‌ای که قصد خرید زمین را دارید و در کوچه و محله‌های اطراف پیاده‌روی کنید. مطمئن باشید خیلی چیزها از این پیاده‌روی‌ها دستگیرتان خواهد شد.

اگر را با مگر تزوج کردند. از ایشان بچّه‌ای حاصل شد کاشکی نام!

افراد حرفه‌ای قبل از خرید زمین از شهرداری محل در مورد تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز اطّلاعاتی را به‌دست خواهند آورد. همچنین حتماً در مورد پلان احتمالی با یک مهندس معمار مجرب به اندازه‌ی کافی مشورت خواهند کرد. و تنها با دیدن ساختمان های مجاور زمین و اینکه چون آنها مثلا 5 طبقه ساخته‌اند پس حتما به من هم مجوز ساخت 5 طبقه خواهند داد، نمی‌توان تصمیم گرفت. چون بسیاری مسائل وجود دارد که شما از آن اطلاعی ندارید و قوانین شهرداری‌ها بنا به طرح‌های تفصیلی و یا دلایل دیگر هرازگاهی به‌روز می‌شوند. و گاهی با یک قانون، تمام کاسه‌کوزه‌ی زمین شما به‌هم خواهد ریخت و هرگز به طرح و ایده‌ی دلخواه‌تان نخواهید رسید. به عنوان مثال قوانین محل عبور پارکینگ تا زمانی عرض 2.5 متر بود. امّا بعد از مدّتی این عدد به 3 متر تغییر پیدا کرد. یا مثلاً بعد از حادثه پلاسکو درب ضد حریق که قبلاً فقط برای ساختمان‌های 5 سقف و بیشتر اجبار بود، به 4 سقف و بیشتر تغییر یافت. با این تغییر مثلا زمین‌هایی  که بر 6 متر داشتند و به راحتی 3 پارکینگ را تأمین می‌کردند، ناگهان با مشکل جدی مواجه شدند. چون تعبیه یک درب ضد حریق مقداری از عرض زمین شما را اشغال خواهد کرد و همه‌ی پلان شما را تحت تأثیر قرار خواهد داد. در هر صورت بهتر است قبل از خرید زمین حتما در مورد نقشه‌ی احتمالی که قادر به ساخت آن خواهید بود با شهرداری منطقه و یک مهندس باتجربه مشورت کنید و با احتمالات و اگر و مگر تصمیم نگیرید.

گرفتن مجوزها و تهیّه نقشه‌ها

قدم صفرم

قبل از مراجعه به شهرداری بهتر است خودمان با خودمان روی کاغذ بدانیم چندچندیم.

فرض کنید زمینی به ابعاد 7.5 * 25 متر دارید.

وقتی هفت‌خوان خرید زمین را رد کردید، حالا نوبتی هم که باشد نوبت گرفتن مجوز‌ها و آماده‌سازی نقشه‌هاست.

همه‌تان داستان کفش آهنی و کار اداری را شنیده‌اید. بهترین ایده برای گرفتن مجوز‌های مربوط به شهرداری استفاده از افرادی‌ست که تخصص‌شان همین قبیل کارها و پیگیری‌هاست. البتّه بعضی افراد هستند که همیشه دوست دارند همه‌ی کارها را خودشان انجام دهند. اگر اینقدر صبر و حوصله و وقت اضافی  دارید مشکلی نیست و خودتان ‌می‌توانید انجام دهید.

به طور کلی مراحل کار شامل مراجعه به شهرداری و بعد ارجاع از شهرداری به نظام مهندسی است. و سپس ارجاع از نظام مهندسی به شهرداری.

به طور کلی شما 5 مهندس طراح و 5 مهندس ناظر و یک مهندس مجری خواهید داشت.

 طراح معماری که در واقع مسئول طراحی نقشه‌های معماری و همان ظاهر کلی ساختمان است.

 مهندس سازه که مسئول طراحی سازه و اسکلت ساختمان است.

مهندس مکانیک که مسئول طراحی تأسیسات مکانیکال شامل لوله‌کشی‌های سرد و گرم و سیستم‌‌های سرمایش و گرمایش و سیستم دفع فاضلاب و …. است.

مهندس برق که مسئول طراحی سیستم الکتریکال ساختمان است.

و یک طراحی هماهنگ‌کننده که مسئول هماهنگی‌های لازم بین این چهار مهندس طراح می‌باشد.